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2014年第二季度上海写字楼市场回顾
来源:第一太平戴维斯 | 发布时间:2014年8月10日

【摘要】上海写字楼市场表现高出预期,稳定的吸纳量抑制了空置率大幅上升,浦东市场租金的大幅上涨带动了全市租金在近三个季度内的首次上涨。浦东市场依旧供不应求,浦西市场尽管空置率高企租金水平仍保持稳定。对浦东写字楼的需求压力在下半年新项目入市后将得到一定程度的缓解。

·两个新项目在2014年第二季度入市,带来新增供应106,000平方米,全市甲级写字楼存量达540万平方米。

·第二季度甲级写字楼净吸纳量达88,500平方米,其中近期入市的金虹桥国际中心和企业天地5号入住率提升较快。

·全市甲级写字楼空置率较上一季度上涨0.2个百分点至7.0%。

·尽管个别地区租金波动较大,全市平均租金上涨1.3%至人民币8.49元每日每平方米。

·本季度共有四宗大宗交易完成,交易总金额达90亿元人民币。

·本季度全市甲级写字楼毛收益率保持在5.2%不变。

市场概述

全市写字楼市场在第二季度保持稳定,两栋写字楼完工交付,带来新增供应106,000平方米。在本年余下时间内,预计将有三个新项目交付,其中包括陆家嘴世纪金融广场1-3号楼,它将为市场带来250,000平方米新供应。

2014年第二季度净吸纳量达到88,500平方米。本季度吸纳量较上一季度减少主要是由于浦东缺乏新增供应和空置面积来满足市场需求导致。全市空置率上涨0.2个百分点至7.0%,其中浦西中央商务区录得最高空置率12.0%,较上一季度上升2.2个百分点。浦东和浦西间的空置率差距继续拉大,进而导致租金水平的分化。

2014年第二季度中国GDP增速达到7.5%,使得经济增长回归到7.5%的预期水平上来。跨国公司在进行扩张计划时依然较为保守,而内资金融公司仍是吸纳高端写字楼空间的主要动力。

第二季度,全市甲级写字楼租金上涨1.3%至人民币8.49元每日每平方米,是过去三个季度以来的首次上涨。这是浦东强劲的需求和浦西相对稳定的租金水平共同作用形成的。

浦东继续录得最大租金涨幅,环比上涨3.4%至人民币8.9元每日每平方米,与去年同期水平大致相同。浦东中央商务区租金环比上涨2.9%,而次级商务区则上涨4.1%,为近九年内最大增幅。

浦西租金上涨了0.1%,这是由于部分业主通过之前的优惠政策提高了入住率后再度上调了租金水平。浦西中央商务区环比下跌0.2%,而浦西次级商务区上涨0.3%,结束了连续三个季度的下跌。

浦东中央商务区有限的存量和未来供应以及来自金融和保险公司的旺盛需求带来需求的外溢。浦东中央商务区和次级商务区的租金预计都会在未来几个季度继续上涨。

市场新闻

上海自贸区新版“负面清单”出炉上海自由贸易试验区(自贸区)近期公布了2014版“负面清单”,清单自公布之日生效。相比于2013版负面清单,新版负面清单针对外商的特别管理措施由原先的190条调整为139条,减少了51条。其中,重点的变化包括有14条原对外商投资的资格要求和最大股比的限制被取消,19个领域的投资限制被放松,其中包括制造业、房地产和海事服务。

在金融领域,境外投资者不再被限制投资财务、信托公司以及货币经纪公司。

在房地产领域,境外投资者被允许建设、经营大型农产品批发市场。而以前仅对合资企业开放的土地成片开发的限制也被取消。另外,限制投资房地产中介与经纪公司的规定也被取消。

尽管自贸区自成立伊始改革速度较为缓慢,但负面清单的缩减体现了政府在改革方面的决心。相关产业的开放对自贸区建设和其经验在全市和全国的推广都将十分有益。

国务院推进证券机构创新发展国务院日前颁布《关于进一步促进资本市场健康发展的若干意见》(简称新“国九条”),旨在进一步开放资本市场,提高券商机构服务业竞争力。在行业竞争压低佣金收入且承销业务逐渐减少的背景下,这些新的激励政策将帮助券商从传统的经纪人向现代投资银行转变。

为了给予证券市场更大的空间进行业务创新和多元化经营,国务院将鼓励券商发展资产管理,参与到债券、货币和商品期货市场,并发展金融衍生产品。这些举措将有利于培育本土现代投资银行,支持业务和产品创新,并推动监管职能转变。

随着上海正逐渐巩固其金融中心的地位,此次改革将对上海金融企业扩大并分散业务线带来积极利好。此举连同近期上海推出的一系列地区性金融扶持政策,将有效推动金融创新的不断深入。

“营业税改增值税”将进入房地产行业

近日,中国财政部部长及国税局局长分别表示,中国将在2016年基本完成深化财税体制改革重点工作,下一步“营改增”范围将逐步扩大到建筑业、房地产业。针对此次改革,财税部门已和有代表性的房地产商进行过前期的沟通和调研。此次改革被认为将通过抵减土地、材料和劳务等增值税来减轻开发商的税收负担。此项改革将可能影响的另一个方面是在物业租赁领域,如企业将可以抵扣写字楼租赁的增值税。但是,由于目前具体政策尚未出台,此次改革对房地产行业造成的实质性影响仍有待观察。全市空置率上涨0.2个百分点至7.0%。仅有两个有新项目入市的商务区——南京西路和老黄浦出现了空置率上升,分别为16.2%和11.5%。

浦东市场空置率依然保持最低,且小陆家嘴和浦东其他地区空置率皆为2007年以来的最低水平。鉴于可租赁面积有限,小陆家嘴第二季度的净吸纳量只有6,900平方米,从而推动租金上涨2.9%。 浦东其他地区受到陆家嘴需求外溢的影响,在所有商务区中租金涨势最强,环比上涨4.1%。

浦西所有的子市场租金表现都较为稳定。淮海中路和长宁区空置率下降最为明显,分别为4.5和3.6个百分点,这主要是由于近期交付项目入住率的提高。因为无新项目供应且需求较为稳定,徐家汇目前是最为平稳的市场。

尽管南京西路和老黄浦地区的空置率受新项目的影响被拉高,当地平均租金变化却并不明显。

两个新项目——黄浦区的金外滩国际广场和静安区的恒基688于本季度交付,带来106,000平方米的新增供应,致使市场总存量达540万平方米。

第二季度市场净吸纳量达88,500平方米,带来全年净吸纳量254,000平方米。本季度吸纳量较上一季度有所下滑且需求主要集中在近期交付的项目。内资金融机构的租赁需求最大,跨国公司则由于预算较低而表现并不活跃。

投资市场

上海写字楼投资市场本季度继续保持活跃,共实现四宗大宗交易,总交易金额达90亿元人民币。由于租金和回报率(毛收益率略高于5%)变化不大,资本价值本季度维持稳定。

国际投资者因为货币风险、回报率不稳定和疲软的经济形势而在投资行为上十分保守。另一方面国内投资者由于能获得低成本的融资渠道而成为市场上的主力买家。于此同时,一部分投资者转向投资商业和物流园区以期获得更高回报和增值空间。

第二季度最大一宗交易是由平安信托完成,其在五月份以44亿元人民币收购了位于徐汇区的绿地中心二期两栋写字楼用于自用。宝矿集团耗资16亿人民币通过境外股权交易收购了黄浦区的瑞金大厦。该大厦在收购后将继续用于出租使用。

此外,总面积达60,800平方米的闵行万象城的三栋写字楼以17.4亿元人民币售出,买家信息待定。

第二季度散售市场较上一季度表现更为活跃,成交面积(347,700平方米)是第一季度的两倍。自用型需求仍然是推动市场的主要力量,大多数写字楼面积由内资金融公司和中小企业购入。由于浦东,尤其是陆家嘴地区严重的供不应求,保利国际广场作为浦东核心区域少有的散售项目十分受到市场欢迎,成交均价为本季度全市最高。

由于目前回报率低且融资难度较大,散售成交的买家一般都是现金充足的投资者,他们一方面希望通过资本升值来获得回报,另一方面他们购入写字楼自用以满足长期办公需求并抵御租金上涨。

市场展望

2014年余下时间核心区域将会有3个新项目入市,共计新供应362,500平方米。在本年第三季度,227,500平方米的面积将交付入市,全市空置率也将因此被推高。

值得注意的是,陆家嘴世纪金融广场项目二期将于今年下半年分两个季度交付。该项目由陆家嘴集团开发,位于竹园商圈,其规模、区位、规格以及开发商背景都意味着该项目会被市场很好地接纳,并且能有效释放一些被抑制的需求。

除此之外,680,000平方米的非核心地区供应也将在下半年进入市场。这些新项目全部位于浦西,且大多数集中于闵行区。

关于投资市场,由于融资成本高、租金回报增长缓慢,毛收益率也将长期维持在较低水平。国内买家的购买目的依然将以长期持有并实现资本增值为主。

未来项目

陆家嘴世纪金融广场1、2、3号楼

由陆家嘴地产开发的陆家嘴世纪金融广场位于杨高南路799号,且处于陆家嘴商务区的东南方向。该项目距离最近的蓝村路地铁站(4号线和6号线)有十分钟步行距离。在非高峰时段该项目距离浦东国际机场和虹桥机场有35分钟的驾驶路程

陆家嘴世纪金融广场包括五栋写字楼和一栋较小的商业用楼。5、6号楼在2013年底已经交付。1、2、3号楼预计在2014年第三季度交付,总建筑面积达242,000平方米。其中,两栋较小的写字楼——2号楼和3号楼——都有28层高,其标准层面积约2,700平方米。同时,每层配有150毫米架空地板,带来3.1米的净层高。2、3号楼各自拥有10部客运电梯,整个项目配有1,394个停车位。

陆家嘴世纪金融广场起始租金要价目前为人民币7.0元每平方米每天(约33.67美元每平方米每月)。该项目由陆家嘴物业公司管理,费用为人民币32.0元每平方米每月(约5.13美元每平方米每月)。

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