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> 正文【导语】写字楼与商圈，是最紧密的结合体。纵观上海，不同的区域不仅在行政划分上有着泾渭分明的界限，区域中的写字楼更是有着各自不同的精彩。在这个竞争第一的时代，每一个商圈都在“绞尽脑汁”地升级，已经成熟的力争在软性配套上能够更近一步，而刚刚起步的则抛掷出了一栋接一栋的新地标，首先在规模上赶上“前辈”。2011写字楼区域篇，盘点年度大事记。
静安区
【更优越】锦上添花 “软硬兼施”助推楼宇经济发展
高端商业商务产业的空间聚集一直是静安区最大的特色及核心竞争力，楼宇经济是区域发展的重中之重。2011年静安区几个重量级的写字楼项目相继入市，巩固了静安区在全市的楼宇经济领头羊地位。
纵观市场走势，静安主要商圈甲级写字楼租金节节攀升，空置率却持续下降，形势十分乐观。而在新增供应方面，两大板块均有亮眼表现：南京西路商圈的华敏帝豪大厦，静安寺商圈的1788国际广场，静安嘉里中心，均为优质的甲级写字楼，他们的出现为静安区带来了非常可观的新增供应量。
除去硬件环境的升级，软性配套的改善也值得称道，“白领驿家”进驻写字楼，政府出力推进员工食堂的建设，为租户提供更人性化的服务，静安区在区域商务氛围的建设上可谓不遗余力。
黄浦区
【大整合】 新区诞生记 发展主打文化牌
2011年的黄浦区不可谓不热闹，最大话题便是卢湾区与黄浦区的合并。至此，卢湾正式从上海的行政版图上消失，两大城区强强联手，共同推进上海中心地段的商务商业发展。
新的黄浦区，在商业地产方面拥有着三大"文化”关键词，外滩金融聚集带的“金融文化”，后世博时代的“世博文化”，以及原卢湾的“创意产业文化”。
一年中，备受瞩目的外滩8-1地块开发方案最终确定，外滩源改造项目落成，外滩金融聚集带正在如火如荼的发展，于此同时，世博地块的后期开发也逐渐浮出水面，而富有特色的创意园区炙手可热越来越受到市场的追捧……
种种的一切都告诉我们，2011年的黄浦区，十分精彩。
浦东新区
【再升级】 商务配套全面升级 IFC亮相高价入市
随着中国经济的强势崛起，上海国际影响力日渐扩大，陆家嘴金融贸易区终将步入世界顶级金融中心的行列。我们看到，2011年的陆家嘴，无论在商务环境还是人文环境上，都发生了翻天覆地的变化。陆家嘴幸福指数在节节攀升，由此带来的写字楼租金收益也同步增长。
2011年，陆家嘴金融区的写字楼全面升级了商务配套，楼宇配套方面走在了上海最前端。荣获2011年陆家嘴商务配套示范楼宇奖的震旦国际大厦，大楼内拥有的商业配套设施达到十余个，博物馆和白领话剧沙龙也即将落成；恒丰银行大厦由正对陆家嘴10万平方米的绿地公园，绿地景观带来舒适宜人的好心情，算得上陆家嘴地区景观最好的写字楼之一。
2011年，陆家嘴的摩天大楼越长越高。奢侈品新贵——国金中心IFC正式亮相。金茂、环球金融中心、上海中心，它们不停的在刷新着上海的天际高度。在有限的土地的供应上利用高度赢得更高的回报率已经成为了一种趋势。
徐汇区
【最展望】后世博经济 徐汇滨江强势登陆
世博会后，黄浦江沿岸区域成政府规划重点，徐汇滨江地区被定位于“重点发展高端商务，建设具有综合功能的国际化高端服务经济集聚区”。使得原本低调内敛的徐汇滨江区域，一举变身为上海城市发展的热点区域。
徐汇滨江占有徐家汇和世博会会址之间的有利位置，为徐家汇增加了宝贵的439.10公顷土地，助力徐家汇的整体升级，带来了新的活力。上海绿地中心定位于65万方城市综合体、恒盛尚海湾将建设100万方城市综合体、民航华东管理局运作的商业项目开发将投资超过20亿元……
区域囊括了多个超5星级酒店、甲级5A写字楼、国际商业接、顶级会所、高端住宅等诸多物业类型这些项目的聚合规模可以比肩人民广场。目前徐汇滨江带投资达600多亿元，被各界有识之士评价为沪上最具潜力的板块。
长宁区
【大规划】 大虹桥板块热闹纷呈 传统虹桥商圈转型高端
2011年中国房地产的行情就是住宅市场惨淡，商业地产热闹，在这样的态势下，很多开发商选择了上海“大虹桥”，将其作为下一个战场，一时战场硝烟四起。
大虹桥”的空间范围是以虹桥综合枢纽为圆心，半径10公里区域内的商业产业相对聚集的范围，是上海辐射长三角的重要功能区。2011年”大虹桥“消息不断。8月30日开标的02号被红星美凯龙以30.6666亿元的总价拿下；11月15日，万科已14.8亿拿到03号地块南块地块。各路资金汇聚投资“大虹桥”，未来的发展势不可挡。
传统的虹桥商圈今年也在经历一个转型，高岛屋入驻古北、英国玛莎百货进入虹桥上海城、百盛天山点悄然开业，虹桥商圈已完成首阶段功能调整，展现出高端商务商业的雏形。上海金虹桥国际中心、尚嘉中心、古北国际财富中心二期正在建设中，明年将陆续竣工，写字楼供应量上升的同时也会带动板块内写字楼等级的提高。
普陀区
【最生态】 长风生态区“风生水起” 总部办公独成特色
长风作为上海首批重点推进的现代服务业集聚区之一，是唯一一个以“生态”命名的商务区。在上海的区域板块火热开发之时，长风沉寂了一段时间，然而近年来蓄势发力，一栋栋高楼拔地而起、独栋总部成群出现，北岸长风、汇银铭尊、旭辉世纪商务广场、赢华国际广场等独栋总部项目纷纷开花，优质写字楼长风国际大厦、国盛中心SOHO落成招租，共同掀开了长风繁荣的景象。
由于区位上与虹桥涉外经济开发区、虹桥临空总部园区及虹桥交通枢纽遥相呼应，长风竞争优势凸显。长风的交通网络为“两高架、两轨交”(两高架：内环、中环，两轨交：地铁13、15号线)，同时也受地铁2号线的辐射。虽然比不上市中心CBD的繁华，长风凭借其自身的区位、交通、生态条件，开发企业总部集群模式，从而在众商务区中脱颖而出。
闸北区
【谋发展】 大宁国际与不夜城齐发力 商务与人居氛围成就新闸北
闸北区以往都给人脏乱差的恶劣印象，但随着城市日新月异的发展，区政府开始对闸北区进行大刀阔斧的改造。2011年，闸北区开始展示出全新的面貌气质，人居环境升级，商务氛围浓厚。不夜城、大宁国际作为闸北区两大核心商务区，在这一年中经历着凤凰涅磐的蜕变。
在不夜城商圈，现代服务业商务区已初见端倪，洲际中心成就了闸北最高楼，五星级酒店落地生根，香港开发商发力拿地，苏河一号打造创意产业……恒丰路不再寂寞，似乎觉醒般成就了闸北又一商务新高地。
今年的闸北，最夺人眼球的区域要数大宁板块。随着大宁中心广场的崛起，以及宝华集团，凯德置地等品牌开发商的聚集，大宁板块商务氛围开始全面升级。2011年，人们看到，大宁不仅是一个宜居的住宅板块，随着大宁中心广场的日益成熟，这里将成为闸北区集政府、文化、创意、娱乐、休闲、教育等为一体的核心商务区。
虹口区
【复兴进行时】 北外滩金融发力 四川北路商务复兴
虹口区拥有毗邻陆家嘴的北外滩和四川北路商圈，“航运虹口”建设对应航运服务功能、商务商业和文化休闲功能、服务贸易和创新创业功能，形成“一区一街一圈”的规划布局。预计到2013年，上海非CDB写字楼市场中将有２１％的甲级楼宇的供应面积来自虹口区。
随着上海港国际客运中心、瑞丰国际大厦、外滩茂悦大酒店、金光广场、外滩588等一系列高端地标性建筑的相继开工面世，北外滩成为顶级写字楼新主场。截至2011年10月底,北外滩累计有金融服务企业113家,其中今年新引进的金融企业有35家。预计整个“十二五”期间,北外滩地区将建成300万平方米的高等级写字楼，相当于目前小陆家嘴地区写字楼面积总量。
另一区域，上海最长的商业街四川北路今年有大量商务楼入驻填补商务空白，并由北向南走逐级高端路线。南段则围绕中信广场、海泰国际大厦等打造高端商务区；位于中段核心区的壹丰广场为这条老牌商业街注入了新的商业动力；北段结合休闲商务为一体，在建中的凯德龙之梦助力四川北路华丽转身。
杨浦区
【知识经济】 五角场新增写字楼集聚 南区欲成就精华商务区
杨浦坐拥上海四大城市副中心之一，拥有十大商业中心之一的江湾五角场。作为知识杨浦的绝对引擎，杨浦区在2011年新增的写字楼项目也多数聚集在那里。正在预租阶段的凯迪金融大厦，注重节能环保的星云大楼、在建筑立面上颇具新意的同济逸仙大厦、极具口碑和品质的创智天地三期，万众瞩目的北上海核心五角场，成为集繁华商务，高端居住，便捷交通于一体的商务聚集带。
杨浦区作为知识创新区，形成了一个聚合了商业中心、跨国公司研发中心、科技公司、初创企业、风险投资、现代服务业企业、高校的“知识生态圈”，亦是上海的“都市硅谷”。 不少写字楼和创意园与高校结合发展，如上海理工大学为背景的中环滨江128、同济大学科技园等。
另外，由宝岛广场，台湾饭店，北美广场，西门子总部，德国大陆集团，宝地商业广场，荣广商务中心，国歌纪念广场，海上海创意中心等所组成的大连路总部研发集聚区与陆家嘴核心CBD，外滩中央CBD和北外滩CBD相辅相成，实现功能互动，而其未来的南部地块则会建成杨浦聚集最精华的商务区。
闵行区
【后起之秀】 莘庄板块写字楼异军突起 吴中路不甘落后
闵行最繁华的地段当属莘庄板块和吴中路沿线，这两年来两个板块的写字楼项目都已一定数量的增长，整体品质都不错，形成了上海市中心边缘区域商务中心。
莘庄位于上海市中心城区的西南部，是闵行区政府所在地，在地理位置上是“上海的中心”。地铁1、5号线、高速公路和目前亚洲第一的莘庄公路立交桥等构成了较为发达的交通网络。近年来莘庄板块的写字楼异军突起，而且楼宇品质都不错，如绿地科技岛、莲花国际广场、南方休闲广场商务大厦等，即将于2011年年底竣工的凯德龙之梦?闵行广场是一个比较受市场关注的商办综合体。
莘庄板块蓬勃发展，吴中路也不甘落后，与徐汇交界的地带有锦江100商务中心、美恒大厦、云峰大厦、古北亚繁国际广场，在往西有今年落成的金虹桥广场，还有灿红企业基地、宝纳大厦、帝宝国际大厦等，吴中路一带的写字楼凭借优质办公品质和便宜的价格，越来越吸引企业和投资者的目光。
嘉定区
【关注增值】 打造西上海商务中心 黄金商务区标杆涌现
轨道交通11号线通向嘉定新城，这个未来嘉定全区政治、经济、文化中心，是上海郊区城市化发展的主要载体，也是上海服务和联动长三角城市群的主要载体，成为名副其实的西上海中心。
嘉定老城区写字楼市场呈现严重的供不应求状态，并且从现有品质及数量上均远未能达到作为将来西上海中心的配比要求。嘉定新城商务区的诞生，集行政商务为一体，引入司法中心、国资大楼等嘉定行政机构，众多行政设施建设已进入尾声启用在即，为整个东云街商务提供了强大的政务资源支持。其中，地处嘉定老城区与嘉定新城交界核心区的绿地嘉领国际，占据嘉定南门区域第一高度，拥有绿地品牌强大支持，成为这一黄金商务区内标杆性建筑之一。
随着未来写字楼市场的走俏，增值潜力较大。从租金回报角度来看，写字楼租金回报稳定在7%-8%，高于住宅，随着市场经济的发展企业的数量不断增多，对写字楼的需求日益增加，对写字楼的品质要求也不断提高。低总价高端写字楼不但置业成本较低，同时市场前景也更为看好。
宝山区
【新焦点】 北上海供应量激增 顾村板块成区域核心
宝山区今年有不少大体量项目上市，成为北上海写字楼的热点区域。数据显示，2011年宝山区域共计推出14批次的写字楼项目，其中体量在2万平方米以上的有10个，占了总量的7成。
早前的宝山地区商业地产发展较为迟缓，缺乏大型商业配套支撑，区域发展相对缓慢。随着宝山“两轴一心三片”的定位明确清晰。长江、黄浦江滨江发展带集中了大批创意产业园区如半岛1919、上海宝山国际工业设计中心、上棉八厂创意园、北上海创意港等一批文化创意产业园。
中部以顾村公园为核心的宝山新城区，除了公园生态、地铁上盖项目优势之外，全国著名的国家级三级甲等医院华山医院也将高端的体检、疗养基地从静安区搬到了这里。今年8月，绿地集团携手正大集团及卜蜂莲花打造绿地缤纷城，大大提升了区域内的商业配套水平，预计未来3-5年便可成型。
【结语】2011年的上海写字楼，在热闹的改变。令人欣喜的是，这是一种趋向美好的改变：我们看到了越来越多的品质卓越的新项目，也看到了越来越人性化的商务大环境，“国际商业商务中心”并不仅仅一是一句话，它的背后有着太多的努力和期许。距离新年的钟声已经不远，展望2012的上海写字楼，我们祝福它，也看好它。
