设计：Gensler

地址：美国 纽约

面积：45,000 平方米

时间：2024年

摄影：Robert Deitchler、 Garrett Rowland

Tags：公寓，办公转住宅、城市更新、存量更新、垂直增层、通透光感、酒店式配套、低碳可持续、社区激活

闲置办公楼如何蜕变为住宅典范？Pearl House（珍珠府邸）给出了精彩答案。这座位于纽约的城市更新改造项目，成功将一栋闲置办公建筑转化为生机盎然的住宅社区，并积极反哺周边街区。本案由Gensler设计团队倾力呈现。

01/ POP·设计导读·本案关键词

· 成功转化 近4.5万平方米 办公空间，焕新为品质居所；

· 竣工即实现 满租，市场反响热烈；

· 累计减排 2万吨二氧化碳，绿色成效显著；

· 能效表现 超越纽约Local 2030标准，引领低碳未来；

· 30层大楼，容纳 588套 公寓单元；

· 配套 2787平方米公共设施，生活场景丰盈而从容。

从街道望去，Pearl House与周边建筑并无二致——一栋典型的1970年代幕墙办公楼，只是立面经过了一番精心翻新，显得格外精神。它静立于曼哈顿金融区与南街海港之间，但这焕然一新的外观，仅仅是冰山一角。真正令人震撼的蜕变发生在建筑内部——Gensler纽约事务所将这栋4.5万平方米的昔日办公楼，改造为拥有588套公寓的住宅大楼，成为纽约市迄今规模第二大的办公转住宅项目。

这类改造，恰恰回应了当下许多城市面临的两大紧迫难题：远程与混合办公兴起所导致的市中心办公空间大量闲置，以及持续已久的住房供给短缺。

02/ 项目挑战

与北美其他城市一样，纽约市也在远程与混合办公模式的浪潮中挣扎求变。大量老旧办公楼闲置空转，沦为城市肌理中的"沉睡资产"；与此同时，可负担住房的匮乏却如鲠在喉，日益侵蚀着城市的活力与公平。办公转住宅的改造，恰为这两道难题提供了交集之下的破局路径——它既能让那些濒临违约的办公空间重获新生、再创价值，又能在土地稀缺的成熟社区中，注入亟需的住宅供给，让城市在功能重塑中找回平衡。

03/ 解决方案

面对纽约市住房短缺与办公楼空置的双重困局，开发商Vanbarton Group 携手 Gensler 建筑事务所，将一栋陈旧不堪的市中心写字楼，重塑为高端住宅标杆。这栋拥有 588 套单元的建筑，户型涵盖开间、一卧及两卧，全部面向市场定价租赁。得益于升级后的幕墙系统所采用的双层可开启窗扇，每一户都通透明亮、清风徐来。

在结构上，Gensler团队利用建筑核心筒内三条贯穿上下的空置管井——这些区域恰好是楼层平面中最暗、最不适合居住的部分——将封闭管井所释放的面积向上转移，从而在原24层之上新增了五个楼层，将塔楼拔高至30层。

顶层空间由此打造出“空中会所”（Sky House），一整层集共享办公、社交休闲、娱乐活动与露台景观于一体，从配有12英尺视频墙的放映室，到带壁炉的户外休憩区，应有尽有。“我们精心打造了超过两千平方米的酒店式配套设施，致力于呈现一种以生活方式为核心的居住体验。”Gensler董事、设计总监Peter Wang如是说。他携手BHDM Design团队，共同完成了公共区域及公寓内部的配饰与家具设计。

04/ 项目影响力

Pearl House在纽约市中心一举创造了588套公寓及3716平方米的公共配套设施——首层空间被彻底激活，不仅为住户提供更丰富的生活服务，也让街区从此多了几分人气与温度。相比全新浇筑混凝土的常规新建方案，本项目通过对既有结构的再利用，累计节省了约2万吨隐含碳排放——这是对城市存量资源最直接的尊重。而升级后的建筑围护结构，性能表现已超越纽约Local 2030能源标准，让这栋老楼在低碳之路上走得更远、更坚定。

05/ 业主声音

“当我们购入这处物业时，消费市场与住宅需求正经历着剧烈变迁。我们需要一家建筑事务所，不仅能够洞察当下人们渴望什么，更能预判未来数年生活方式的演变——这既需要天马行空的创造力，也离不开对行业最佳实践的深刻理解。”——Vanbarton Group 理查德·A·C·科尔斯。

供稿：Gensler，来源：时尚办公网，转载请注明。