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世邦魏理仕:《2013年上海房产市场回顾及2014展望》
来源:世邦魏理仕 | 发布时间:2014年1月16日

2014年1月13日,上海—世邦魏理仕(CBRE)今日发布《2013年上海房产市场回顾及2014展望》报告。本季度,上海写字楼市场由于金虹桥国际中心与中国金融信息中心入市,新增供应138,000平方米,也为2014年上海写字楼预计新增129万方的供应高峰揭开序幕。自贸区落地后,外高桥写字楼需求激增,推动区内租金在四季度环比大涨42%。2013年上海优质商铺市场供需两旺,预计2014年,轻奢品牌、设计师品牌和新进上海的快时尚品牌仍将成为上海核心商圈优质商铺的主力需求。高档住宅市场方面,高端改善型购房需求仍然活跃。而工业物流市场方面,受自贸区概念拉动,外高桥本季工业地价上涨近130%。

优质写字楼市场

外高桥写字楼需求激增,四季度租金环比大涨42%

2013第四季度,金虹桥国际中心与中国金融信息中心入市,新增供应138,000平方米。写字楼问讯与带看活动增多,许多租户保持对市场关注。但是续约仍是目前跨国企业租赁的首选;而内资企业的新增需求相对较为活跃。本季净吸纳量129,705平方米,基本与前两个季度持平,空置率保持在7.0%,租金则较上季度微跌0.2%。

纵观全年,受经济增速放缓的影响,2013年上海优质写字楼市场整体呈现弱平衡格局。全年新增供应约41万平方米,仅为2011-2012期间年均量的一半;需求方面,净吸纳量累计达49万平方米,低于1996以来的历史平均水平14%。而租金表现基本平稳,全年收跌1.0%;但区域间租金走势出现分化,浦东表现优于浦西。

外高桥板块是2013年上海写字楼市场值得一书的亮点。自贸区落地后,外高桥写字楼需求激增,推动区内租金在四季度环比大涨42%,而空置率也从25%左右降至8%。

展望2014年,上海写字楼市场料将迎来新一轮的供应高峰。若所有在建项目均能按期交付,则全年新增供应将达到创纪录的129万平方米,其中80%位于浦西。同时,考虑到常见的3年租期和2011年市场曾经出现的租赁大潮,我们认为伴随2014年充沛供应的将是活跃的租赁市场;但业主间对于优质租户的争夺将更加激烈,市场整体面临空置率上升、供过于求的局面,这从近期即将交付项目普遍较低的预租率上可见端倪。2014年虹桥商务区首批项目将会投入使用,为考虑搬出核心区的企业提供了又一个选择。租金方面,在整体走势承压的情况下,区域间分化将会持续,预计浦东表现仍将优于浦西。

优质商铺市场

供需两旺,13年全年新增供应创8年来新高

2013年第四季度,没有新项目上市供应,淮海中路沿线的几个改造项目完工并开始营业。其中,阔别上海七年的连卡佛回归大上海时代广场,开出15,000平方米的新店。此外,淮海百盛也完成翻修以全新面貌开门迎客。本季来自中档国际品牌以及更具个性化的设计师品牌和买手店的需求尤其活跃,SPAO、Old Navy进驻上海,Davidson Tsui和FENé House分别在新天地和南京西路设立店铺。旺盛的需求带动空置率下降3.7个百分点,同时租金环比上涨3.4%。

2013年上海优质商铺市场供需两旺。全年新增供应20.6万平方米,为8年来新高。同时,来自新入市国际品牌的需求和现有品牌的扩张需求十分活跃。据世邦魏理仕不完全统计,2013年新进入上海的国际品牌达26家,其中不乏快时尚、轻奢和设计师品牌的身影。在强劲需求的推动下,全年的市场净吸纳量达到26.7万平方米,同时租金累计增幅为9.2%。改造调整是2013年上海优质商铺市场的一大主题,此类案例屡见不鲜。其中颇受市场关注的包括K11艺术购物中心开业、连卡佛重回大上海时代广场、淮海路百盛、巴黎春天和太平洋百货翻新改造等。

展望2014年,我们认为轻奢品牌、设计师品牌和新进上海的快时尚品牌仍将成为上海核心商圈优质商铺的主力需求;而全年新增供应预计在11.5万平方米左右。2014年优质商铺市场空置率将相对保持平稳,租金将稳步上扬。

高档住宅市场

高端改善型需求仍是市场的购买主力

年底销售淡季、近期调控升级等多重因素使开发商在本季度放慢推盘步伐,报告期内暂无高档公寓项目推出。但需求方面高端改善型购房仍然活跃,购房者对短期内价格出现下降的预期较弱。本季月均成交量同比上涨17.9%,较上季度上升37.7%,成交较为活跃的主要是上季度推出的一些新盘。而这些热销新盘的提价则带动高档公寓平均售价环比升1.3%。目前发展商对明年住宅市场走势仍然保持乐观,部分项目的销售人员表示将在年后推盘时进一步提升售价。

全年来看,2013年高档公寓市场新增供应为1,098套,较上一年减少30.5%;但2013年楼盘的去化速度明显加快,全年销售套数却较去年升约16.8%,达1,897套,其中定价在6-8万元之间的项目的成交占比为70%,说明在限购的大环境下改善型需求是市场的购买主力。值得注意的是,一些平均报价在10万或以上的高价项目,凭借其绝佳地段和开发商品牌,亦于2013年录得极佳的去化表现。

11月上海推出了针对房地产市场的“沪七条”,将二套房首付比例提高至七成并进一步提高了外地人士购房的门槛。我们认为该政策对财力相对有限、对银行贷款依赖度较强的中低档改善型需求具有一定的影响。而对于财力雄厚的高端改善型购房者或作用甚微。另外,2013年11月三中全会后发布的政策讯息,如单独二胎政策以及户籍管理逐步放开等,都为上海整体住宅需求的长期增长提供了政策支持。

租赁市场方面,年底为租赁市场的淡季,并且随着一些外资外派项目的结束,外籍员工的租赁需求有所下降。在此影响下,高档公寓租金继续轻微下滑,平均租金较上季度下降0.5%至每月每平方米147.2元。

工业物业市场

受自贸区概念拉动 外高桥本季工业地价上涨近130%

四季度自贸区概念为原本平静的上海工业物业市场带来了一些热点。外高桥保税区在11月底以楼面价每平方米8385元成交一幅工业地块,这比2013年3月在其周边成交的另一幅工业用地价格上涨了146.6%。外高桥本季工业地价上涨近130%,加上浦西松江和青浦等区域因供地紧张地价也有一定程度的上调,使上海主要园区工业用地均价环比大幅上涨34.1%至每平方米2033.3元。

自贸区的成立对工业物业租赁市场也带来了较大的影响。日益增加的需求令自贸区内低价的中低端物流设施纷纷将租金上调;而考虑到租户对价格的承受力,原本租金较高的优质仓储物业目前仍维持现有的租金水平。自贸区概念也带动了周边金桥和临港区域内厂房设施租金的上涨,推动全市主要工业园区厂房平均租金本季上涨了4.4%至每月每平方米33.4元。

2013年全年,上海优质仓库租金呈现小幅上扬走势。受经济增速放缓的影响,全年新增需求同比有所下滑;租金同比上升2.3%,低于2012年的涨幅。截至年底,全市优质仓库空置率为13.3%。

2014年预计将有超过75万平方米的优质物流设施上市,其中超过50%的新增供应位于目前高空置率的临港,浦东机场和奉贤,因此这些区域将面临一定的去化压力。但另一方面自贸区细则的不断出炉有望为临港和浦东机场区域带来更多的需求,而区内高、低端仓库之间租金差距的缩小也无疑将利好高端需求。因此,我们认为2014年上海优质仓库租金将保持小幅上涨的趋势,而国内消费的持续增长和优质仓库整体供不应求使这一领域继续成为各类资本关注的投资热点之一。

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