Broad Gate老楼翻新记：从“僵尸楼”逆袭成灵活工作空间

Orega Broad Gate Offices Leeds By Oktra

整理：时尚办公网 | 发布时间：2025年07月10日
Broad Gate老楼翻新记：从“僵尸楼”逆袭成灵活工作空间
设计：Oktra
地址：英国 利兹
面积：2,787 平方米
时间：2024年
摄影：英国 利兹
Tags：房地产/写字楼，激活闲置空间、存量改造、模块化空间、多元中庭、社群运营、消防创新、轻量化改造、品牌融合、在地文化、资产增值 、生态平台

在存量地产时代，如何通过设计创新将低效空间转化为高价值资产？Oktra设计公司对利兹Broad Gate办公楼的改造提供了一个标杆性答案。该项目不仅实现了物理空间的升级，更通过“空间运营一体化”设计思维，将一座闲置楼层转变为促进企业连接与创新的生态平台，其核心策略对中国商业地产去库存具有重要借鉴意义。

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01/ 项目概况

Oktra将利兹市中心Broad Gate办公楼中利用率低下的区域改造为充满活力的灵活办公空间与共享社区，显著提升租户体验并促进社交互动。

Broad Gate位于利兹市中心核心地带，是一座近2.8万平方米的综合性地标建筑，具有巨大开发潜力。当业主与服务式办公供应商Orega合作出租2,787平方米的楼层时，他们面临一项挑战：如何盘活闲置空间，打造符合现代租户期待的办公目的地。

Orega的商业模式专注于在大型楼层中提供灵活办公空间，他们看中了将该区域转型为专业活动枢纽的机遇。Oktra设计团队与Orega及资产管理公司HKIP紧密合作，最终交付的设计方案不仅满足运营需求，更提升了空间标识性与使用体验。

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02/ 从空间划分到价值重构

模块化灵活套间：Orega的设计要求聚焦于将开阔楼层划分为一系列高品质服务式办公室。方案规划了40余间不同面积的独立办公套间，均配备让企业即刻入驻所需的全套设施——包括会议室、茶水间和休息区。

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中庭价值激活：设计团队的规划远不止于此，他们创造了一个共享环境来提升整栋楼用户的办公体验。所有套间与中央中庭相连——这个曾被闲置的空间被重新设计为供Orega客户与大楼内其他租户共同使用的灵活公共场所。

技术破壁解决方案：项目面临多项技术限制，尤其是消防规范与建筑基础设施方面。由于建筑严格的防火要求及水电接入缺失，中庭此前的使用一直受限。为释放空间潜力，设计团队与消防工程师合作安装结构框架，集成喷淋系统——这是获得多功能使用审批的关键。该框架同时解决了管线铺设问题，使照明系统、接待设施及功能分区得以实现。

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03/ 品牌势能叠加

通过利兹本土文化元素与Orega品牌标准的融合，打造具有地域辨识度的空间IP。

设计从建筑本身结构与利兹城市特色中汲取灵感，在保持与Orega品牌统一标准的同时，通过材质与陈设等细节呼应本地环境。每个元素都强化着Orega“高品质、即租即用”的市场口碑。设计团队跨区域的项目执行能力是客户选择与其合作的重要因素，其全国服务网络在同步进行的伯明翰项目中同样确保了多地点协同的效率。

最终呈现的是一个活力焕发、面向未来的办公空间，不仅提升了Broad Gate地产的资产价值，更吸引了新型租户群体。从功能齐全的服务式办公室到活力共享中庭，设计完美平衡实用性能与空间个性——确保Broad Gate不止提供办公场所，更成为企业相互联系、成长与壮大的生态平台。

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04/ 设计启示

这篇案例对中国存量地产升级提供了宝贵借鉴：通过灵活模块化空间、闲置空间功能重塑、以及消防技术突破，以轻量化改造激活低效资产；同时以“空间即服务”理念植入社群运营，打造集办公、社交、资源对接于一体的企业生态平台，其“设计-运营-资管”一体化思维提示中国市场需从用户真实需求出发，结合政策红利与在地文化，将物理空间转化为具有持续增值能力的商业解决方案。

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编译：时尚办公网，转载请注明。

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