设计：Vemi

地址：澳大利亚 墨尔本

面积：1,780+800 平方米

时间：2024年

摄影：Chris Murray

Tags：房地产/样板间，旧楼改奢、高端精英市场、景观视野、设施升级利用、尊贵前厅体验、高端材质与家具配置、可持续、地域文化、空间美学

Vemi为仲量联行JLL精心打造了位于墨尔本28 Freshwater Place 的15和21层的顶级办公样板空间，融合现代美学、前沿科技与绝佳景观视野，着重提升服务效率并营造温馨宜人的氛围。该改造项目为国内办公楼市场运营者提供了多方面的启发与借鉴，尤其在存量时代下如何通过设计、科技与可持续策略提升资产价值。

01/ 办公样板间，南岸商务区新标杆

位于28 Freshwater Place 的15和21层样板间是南岸商务区的最新力作。该项目以精湛工艺诠释高端品质，现代美学设计与尖端配置完美契合精英市场需求。

28 Freshwater Place是一座约34,000平方米的黄金商业大厦，超过25层，位于雅拉河畔——墨尔本最具活力的艺术和娱乐区——全景落地窗将墨尔本都市景观尽收眼底。该建筑竣工于2008年，近几年持续与屡获殊荣的建筑师团队合作，旨在打造一个提供一流设施服务的“智慧”工作场所，并与墨尔本最好的工作生活方式目的地相结合。

底层大厅由Bates Smart于2023年重新设计。焕新后的大堂化身为南岸Freshwater Place中的花园绿洲。室内设计融合了花园体验——引入大量绿植，通过硬质与软性材质的对比划分功能区域，并选用唤起户外生活记忆的家具陈设。原建筑内部标志性的玛瑙墙被保留下来，作为一个惊艳的空间背景；如今更搭配了丰富的咖啡休闲服务，为租户和访客营造出可供轻松社交和见面的休闲空间。（摄影：Nicole England）

02/ 项目改造亮点

· 卓越的可持续改造计划

· 焕新公共设施与电梯厅

· 墨尔本城市与雅拉河全景视野

· 尊贵迎宾前厅体验

· 高端材质与家具配置

· 复杂机电系统重组利用

· 俯瞰中央商务区与南岸风光

03/ 焕新之境，穹览万象

该样板间项目为设计团队提供了将陈旧办公环境改造为现代温馨空间的契机，同时保留了原有建筑结构的精髓。

Vemi设计团队主导了此次办公楼层的整体蜕变：先将原有空间彻底还原至毛坯状态，随后在这空白画布上，打造出专为尊贵租户优化的精品办公空间。除样板间外，项目还涵盖公共走廊、电梯厅及配套设施的升级，通过现代感十足的入口设计营造即刻尊崇的抵达体验。

设计核心在于打造一个可俯瞰雅拉河全景的现代化厨房，使其成为兼具实用性与视觉冲击力的核心枢纽。通过最大化复用现有构件，设计既践行了可持续理念，又延续了空间原有特质。在预算与资源再利用原则指导下，采用新涂料与地毯为办公室注入活力，同时确保功能实用性。项目始终坚持环保优先，对拆除物料进行专业处理，并重复利用工作站及后勤区域设施。

04/ 服务设施设计

项目核心是重新利用整个楼层的现有设备服务设施。这些设备服务设施不仅要移动和调整以适应新的布局，还要优化效率和使用寿命，确保空间功能和外观一样美观。每个细节都经过精心规划，这些服务设施与设计的无缝融合成为项目成功的关键。

05/ 设计灵感

样板间的设计愿景是打造兼具现代格调与实用功能的办公空间。受维多利亚州多样地貌启发，设计运用了融合海岸悬崖、葱郁森林与干旱平原的自然色调。这种与自然的联结不仅提升了视觉魅力，更营造出宁静高效的氛围，打造出温暖有机、能吸引广泛租户的办公环境。

流动曲线与利落线条引导动线走向，低调而富有张力的设计元素营造和谐韵律。温暖中性色调——包括浓郁灰褐、哑光灰、柔雾绿与大地棕——层层递进，勾勒出既优雅又鼓舞人心的氛围。

全景落地窗作为标志性设计元素，将墨尔本城市天际线与亚拉河景引入室内，实现建筑与环境的自然对话，进一步强化了空间吸引力。现代美学与永恒经典的平衡，确保该空间在未来数年持续领跑墨尔本高端办公市场。

06/ 尊贵的前厅迎宾体验

精心设计的前厅动线构成空间核心叙事：从踏入接待区的第一刻起，挑高空间搭配高级饰面与抛光地坪即刻奠定奢华基调。特色天花与考究材质的每一处细节，都在诉说着"低调的奢华"的设计哲学。

得益于充裕的预算支持，团队得以运用顶级材质全面提升空间品质。改造后的前厅区域既能给潜在客户留下深刻第一印象，也成为员工舒适的休闲空间。该项目巧妙融合可持续理念、自然灵感与原有结构元素保留策略，既充满挑战又成就斐然。最终呈现的不仅是一个视觉盛宴，更是高端租户提升企业形象的理想之选，为墨尔本写字楼市场树立了全新标杆。

07/ 项目启示

28 Freshwater Place的成功改造为国内写字楼市场运营提供了多方面的启发与借鉴，以下是核心启示：

一、存量改造的“轻资产化”策略

1、结构保留与功能重生

该项目通过“还原毛坯再创作”的模式，最大化保留原有建筑结构（如玛瑙墙、机电系统），仅通过材质更新（涂料/地毯）和空间重组实现焕新。国内老旧写字楼可借鉴这种"低干预、高回报"的改造逻辑，避免大拆大建造成的资源浪费。

2、设备设施的循环利用

复杂机电系统的重组优化（而非更换）证明，存量项目可通过技术升级延长设备生命周期。国内项目常忽视隐蔽工程的再利用潜力，此案例提供了"功能性改造"的范本。

二、科技与可持续的复合价值

1、“智慧化”不是硬件堆砌

该项目将科技融入运营服务（如智能办公系统），而非单纯展示设备。国内改造需从租户实际效率需求出发，避免沦为“科技噱头”。

2、ESG理念的落地实践

从拆除物料专业回收到旧家具复用，环保措施直接关联成本控制。国内开发商可建立拆改物料数据库，将可持续转化为经济收益。

三、空间场景的“第三场所化”

1、大堂即社交目的地

底层花园式大堂改造（咖啡休闲+绿植生态）重新定义了写字楼公共空间的价值。国内项目可突破传统"过厅"思维，植入轻餐饮、艺术展陈等高频消费场景。

2、景观资源的资本化

雅拉河全景视野通过厨房枢纽设计被转化为空间核心卖点。国内滨江/公园周边写字楼应强化景观与功能节点的结合（如将会议室改为景观位），提升溢价能力。

四、设计语言的在地性转化

1、自然意象的现代转译

维多利亚州地貌色调的运用，为国内项目提供启示：可借用本地自然元素（如江南水乡的灰绿色系、北方山脉的肌理感）塑造差异化美学。

2、高端感的成本平衡

该项目在关键触点（前厅、电梯厅）集中投入顶级材质，而后勤区保持实用主义。国内改造需学会"把钱花在刀刃上"，通过重点区域打造记忆点。

五、租赁策略的预招商导向

1、样板间即产品说明书

15与21层样板间设计针对不同租户需求展示可能性。国内业主可与办公领域的前行者多方合作，打造具有前瞻性的灵活办公空间。

2、设施服务的“酒店化”升级

尊贵迎宾动线与休闲服务配套，实质是办公产品的服务附加值。一个舒适且高效的空间可以激发创新思维、促进协作互动。

国内写字楼市场正从“增量开发”转向“存量运营”，墨尔本案例证明，成功的改造需以租户真实需求为核心，通过设计提升空间体验、品牌表达和情感价值，同时将可持续性转化为经济收益。运营者可重点关注“低成本高感知”的改造点（如灯光、前厅）、强化本土文化叙事，并借助绿色认证实现差异化竞争。

POP君将充分利用国内外优质的办公设计与家具建材等资源，为写字楼改造以及办公样板间提供更多支持~

编译：时尚办公网，转载请注明。